Étude de cas : Monsieur X souhaite optimiser la détention de son patrimoine immobilier

Dans le cadre de notre analyse, nous souhaitons revenir sur une récente conversation téléphonique avec notre client, Monsieur X, concernant la structuration de la détention de son immobilier locatif. Monsieur X exprime le désir d'optimiser la situation fiscale et financière de ses actifs immobiliers, ce qui suscite des interrogations quant à la stratégie à adopter.

Après avoir examiné attentivement les documents que nous avons reçus de notre client, il apparaît que ses actifs immobiliers sont actuellement détenus au sein d'une SARL de famille à l'impôt sur le revenu (IR). Plus précisément, les statuts de cette société indiquent qu'elle fonctionne depuis 2009 selon le modèle d'une SARL familiale immobilière, présentant des avantages significatifs en matière de fiscalité des revenus immobiliers.

Dans le cadre d'une SARL familiale immobilière, il est possible d'opter en faveur de l'impôt sur le revenu (IR) sans limite de durée. Cette structure permet à la société de rester transparente fiscalement et d'imposer les bénéfices éventuels directement entre les mains des associés, en proportion de leur participation au capital social, dans le cadre des revenus respectifs de chaque foyer.

L'option pour l'IR offre divers mécanismes fiscaux avantageux, tels que l'imputation des déficits et l'évitement de la double imposition en cas de société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Chaque associé a le droit d'imputer sur ses revenus les déficits subis par la société en fonction de sa part de capital. De plus, les bénéfices ne sont pas soumis à une double imposition à la fois au titre de l'impôt sur les sociétés et de l'impôt sur le revenu en cas de versement de dividendes aux associés.

Une caractéristique intéressante de cette stratégie est la possibilité de considérer les revenus immobiliers comme des revenus commerciaux, permettant ainsi une imposition dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) plutôt que dans celle des revenus fonciers. Le régime des BIC permet la déduction de tous les frais et charges liés à l'exploitation de l'activité, y compris les frais d'acquisition, les amortissements mobiliers et immobiliers, ainsi que l'ensemble des intérêts financiers. Cette approche a donc permis de quasiment neutraliser l'imposition des revenus immobiliers pendant une longue période, grâce à l'amortissement des équipements sur plusieurs années.

En ce qui concerne la fiscalité des plus-values, la cession de parts sociales ou d'actifs immobiliers au sein d'une SARL classique entraîne généralement une imposition sur la plus-value réalisée. Cependant, dans le cas d'une société de personnes soumise à l'IR, comme une SARL de famille, l'imposition de la plus-value immobilière est soumise au régime des particuliers. Cela signifie qu'elle est taxable à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%. De plus, les amortissements précédemment bénéficiés ne viennent pas augmenter le montant de la plus-value immobilière taxable. Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Il est important de noter que la stratégie de détention mise en place a permis d'optimiser la fiscalité des revenus immobiliers de notre client pendant de nombreuses années. Cependant, cette stratégie atteint aujourd'hui ses limites, car il n'est plus possible de bénéficier de l'amortissement. Par conséquent, la meilleure option en l'espèce pour optimiser davantage la situation fiscale pourrait être la cession des actifs concernés.

Nous restons à la disposition de notre client pour répondre à toutes les questions et discuter des prochaines étapes à envisager.

Nicolas FERRAN